مالیات خانه های خالی و دستورالعمل نحوه محاسبه آن

بر اساس این دستورالعمل، ملاک احراز شرایط خالی بودن واحد مسکونی، واقع شدن در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر و همچنین اطلاعات دریافتی از سامانه املاک و اسکان می‌باشد. اگر واحد مسکونی در ۱۲۰ روز اول و یا آخر سال خالی از سکنه باشند اما در سایر ایام سال دارای کاربر باشد، مشمول این مالیات نمی‌باشد. در صورت عدم پرداخت مالیات خانه‌های خالی، جریمه در نظر گرفته میشود و همراه با اصل مالیات در زمان انتقال سند ملک مورد نظر، از مالک اخذ خواهد شد.

مالکان بیش از ۵ خانه خالی بدون احتساب متراژ، مشمول دو برابری نرخ‌های مذکور می‌باشند. امکان اعتراض به مالیات‌های متعلقه طبق قانون مالیات‌های مستقیم وجود دارد.

متن کامل مالیات خانه های خالی و دستورالعمل نحوه محاسبه آن

به منظور ایجاد وحدت رویه در خصوص نحوه محاسبه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی به موجب قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۹/۰۹/۰۵ مقرر می‌دارد (بخشنامه شماره ۵۱۷/۱۴۰۰/۲۰۰ مورخ ۱۴۰۰/۷/۶ سازمان امور مالیاتی کشور):

دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی

۱) طبق مقررات ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مبنای محاسبه و شمول مالیات موضوع این ماده بر مبنای سال مالیاتی یعنی یک سال شمسی است، بنابراین چنانچه مالک یا مالکان واحدهای مزبور اشخاص حقوقی با دوره‌های مالی میانسال باشند، فارغ از تاریخ شروع و پایان دوره مالی آنها، رسیدگی در اجرای مقررات این ماده، برابر با سال مالیاتی می‌باشد.

۲) ملاک احراز شرایط یک واحد مسکونی به عنوان خانه خالی در شهرهای بالاتر از 100 هزار نفر جمعیت می‌باشد که برای مطالبه مالیات موضوع این ماده، اطلاعات دریافتی از سامانه املاک و اسکان کشور است.

۳) در یک سال مالیاتی، یک واحد مسکونی در صورتی به عنوان یک واحد مسکونی خالی قابل شناسایی است که در آن سال مجموعاً بیش از 120 روز به ازای یک مالک، بر اساس اعلام سامانه ملی املاک و اسکان کشور، خالی از سکنه باشد. بنابراین، شناسایی یک واحد مسکونی به عنوان واحد خالی طی یک سال، دلیل بر شناسایی آن واحد برای سال بعد نیست. مثلا اگر یک واحد مسکونی در 120 روز پایان سال ۱۴۰۰ خالی از سکنه و در بقیه ایام آن سال دارای سکنه باشد و از سوی دیگر در 120 روز اول سال ۱۴۰۱ خالی از سکنه باشد و در بقیه آن سال دارای سکنه باشد، در هیچ یک از این سال ها مشمول مالیات واحدهای مسکونی خالی نیست و ضابطه بیش از 120 روز صرفاً در طول یک سال شمسی و به ازای هر مالک، ملاک عمل می‌باشد.

۴) واحدهای مسکونی خالی شراکتی یعنی واحدهایی که دارای چند مالک می‌باشند مالیات هر شریک به نسبت سهم مالکیت جداگانه محاسبه می‌شود، و مطالبه خواهد شد.

۵) اداره امور مالیاتی ذیصلاح برای تشکیل پرونده، صدور اوراق مطالبه اشخاص حقیقی بر اساس نشانی اصلی مالک یا مالکان در سامانه ملی املاک و اسکان کشور تعیین می‌شود. در صورت عدم اعلام نشانی اصلی در سامانه مذکور، اداره امور مالیاتی ذیصلاح بر اساس نشانی یکی از واحدهای مسکونی خالی اعلامی در سامانه املاک و اسکان کشور که متعلق به مالک یا مالکان می باشد به صورت سیستمی تعیین می شود، مگر آنکه شخص حقیقی اقامتگان قانونی خود را به صورت سیستمی به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نماید که در این صورت اداره امور مالیاتی ذی صلاح بر اساس نشانی اعلام مؤدی تعیین می شود.

۶) محاسبه مالیات موضوع این ماده به ازای هر ماه بیش از 120 روز در یک سال شمسی برای هر مالک بوده است و حداکثر به مدت هشت ماه در یک سال قابل محاسبه است. این مالیات ماهیانه می‌باشد و کسر ماه مشمول مالیات نمی‌باشد.

برای محاسبه کسر ماه مدت خالی بودن کل سال مبنای محاسبات می‌باشد، حداکثر ۳۰ روز برای شش ماه اول و ۲۹ روز برای شش ماه دوم در سال بعد از ۱۲۰ روز به عنوان کسر ماه در محاسبات لحاظ نمی‌شود.

۱-۶) شش ماه ابتدای سال مالیاتی (فصول بهار و تابستان) ۳۱ روزه و پنج ماه ابتدایی فصول پاییز و زمستان ۳۰ روزه و ماه اسفند هر سال حسب مورد ۲۹ روزه یا ۳۰ روزه لحاظ می‌شود.

۷) نرخ موضوع ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم در محاسبه مالیات این ماده برای اشخاص حقیقی، به ازای هر ماه قابل اعمال بوده است و مأخذ محاسبه شده بر اساس جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور در اجرای ماده ۵۴ قانون فوق با اعمال مقررات مالیات ۵۳ قانون مذکور (پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات) در هر ماه با سایر ماه‌ها جمع نمی‌شود و صرفاً مالیات محاسبه شده به ازاء هر ماه برای محاسبه مالیات نهایی با هم جمع می‌شود.

۱-۷) مالیات اشخاص حقوقی بر اساس نرخ ماده ۱۰۵ قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه خواهد شد.

۸) اعمال نرخ‌های دوازده برابر و هجده برابر برای سال‌های دوم، سوم و به بعد حسب مورد صرفاً در صورت توالی سال‌ها بوده و در صورتی که بین سال‌هایی که واحد مسکونی خالی بر اساس اطلاعات سامانه، خالی قلمداد نشده است و فاصله داشته باشد، مالیات سال جدید نیز با نرخ سال اول محاسبه خواهد شد. به عنوان مثال، در صورتی که بر اساس اطلاعات سامانه واحد مسکونی آقای الف در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۲ خالی اعلام شده و برای سال ۱۴۰۱ خالی محسوب نشده باشد، مالیات برای هر یک از ماه‌های سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۲ با رعایت قسمت اخیر ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور برای اشخاص دارای ۵ واحد مسکونی خالی و یا کمتر باشند، با ضریب شش برابر محاسبه خواهد شد.

۱-۸) ضرایب مالیاتی مندرج در ماده ۴ مکرر قانون مذکور برای مالک یا مالکان دارای بیش از پنج خانه خالی در هر سال مالیاتی، نسبت به کل واحدها، دو برابر ضرایب مذکور در صدر ماده ۵۴ مکرر فوق اعمال می‌شود.

۸-۲) میزان مالکیت از واحد مسکونی (مالکیت کمتر از شش دانگ) مؤثر در محاسبات می باشد، بنابراین ضریب دو برابری برای مالکان بیش از پنج واحد مسکونی خالی به شرطی که میزان مالکیت مالک از ۳۰ دانگ (معادل ۵ واحد مسکونی خالی- فارغ از متراژ هر یک از واحدها) بیشتر باشد قابل اعمال است، به عنوان نمونه در صورتی که شخص در مجموع، در هفت واحد مسکونی خالی مالکیت کمتر از شش دانگ داشته باشد (مثلا مجموعاً ۲۹ دانگ)، در محاسبات مالیات، ضریب دو برابری بیش از پنج واحد مسکونی خالی اعمال نخواهد شد.

۸-۳) با رعایت بند (۸۲) در صورتی که مالک یا مالکان در قسمتی از یک سال مالیاتی، کمتر از شش واحد و در بقیه همان سال شش واحد یا بیشتر واحد مسکونی خالی داشته باشند، ضرایب دو برابری موضوع قسمت اخیر ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور با رعایت مقررات مربوطه (مهلت یک صد و بیست روز صرفا در ماه هایی که دارای شش واحد مسکونی خالی با بیشتر بوده قابل اعمال می‌باشد. همچنین در صورتی که مالک دارای شش واحد مسکونی خالی (با رعایت مهلت مجاز ۱۲۰ روز در سال) در روزهای غیر متناوب باشد در صورتی که خالی بودن شش واحد تجمیعی به یک ماه یا بیشتر منجر شود برای همان ماه ضرب دو برابری مربوط لحاظ می‌گردد.

۹- مدت محاسبه مالیات موضوع این ماده پایان تیرماه سال بعد برای هر سال از سال ۱۴۰۰ می باشد که با عنایت به دسترسی به اطلاعات از طریق وزارت راه و شهرسازی به صورت سیستمی محاسبه می شود. سازمان امور مالیاتی کشور، مالیات متعلق به واحدهای مسکونی خالی شناسایی شده هر سال را به همراه ایجاد امکان پرداخت الکترونیک مالیات تا پایان تیرماه سال بعد، ضمن ارسال پیامک برای مالک یا مالکان، در درگاه خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی کشور با کارپوشه مودیان به مالک یا مالکان اعلام خواهد نمود. در صورت عدم پرداخت مبلغ تعیین شده تا یک ماه بعد از اعلام سازمان، اوراق مطالبه در مهلت قانونی و به صورت سیستمی صادر و نسبت به ابلاغ آن به مالک یا مالکان حسب مقررات اقدام شود. این امر مانع از اجرای حکم جره ۲ بند (ل) تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۴۰۰ کل کشور نخواهد بود.

۱۰- واحدهای مسکونی واقع در شهر های زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که به استاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور در حکم واحد مسکونی خالی تلقی شده اند، مشمول جریمه ای معادل ۲۰ درصد مالیات سال اول موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور خواهند بود.

۱۰-۱) با عنایت به بند ۶ تبصره ماده ۱۶۹ مکرر، در صورت عدم انجام به موقع تکالیف (هر گونه تغییر در محل اقامت با خرید و فروش واحد تحت تملک خود)، به ازای هر ماه تأخیر، واحد مسکونی جدید، به صورت ماهیانه مشمول جریمه ای معادل مالیات سال اول ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور شش برابر مالیات اجاره آن ماه) می شود بدیهی است این امر مانع از مطالبه و وصول مالیات و جرایم واحدهای مسکونی خالی حسب مورد موضوع ماده ۵۴ مکرر و تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مذکور نخواهد بود.

۱۰-۲) در موارد صدور برگ مطالبه مالیات و جرائم حسب مورد مفاد ماده ۱۹۱ قانون مالیات های مستقیم با رعایت سایر مقررات مربوط در خصوص جریمه موضوع ماده ۵۴ مکرر و تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مذکور على الخصوص بند ۱۰ این دستورالعمل جاری می باشد.

۱۱- در یک سال شمسی برای تمام املاک مشمول مالیات خانه‌های مسکونی خالی هر شخص حقیقی یا حقوقی، یک برگ مطالبه صادر و تمام املاک، سهم مالکیت، ماخد محاسبه مالیات، مالیات هر واحد و جمع مالیات مورد مطالبه در آن درج می شود.

۱۲- در مواردی که پس از صدور برگ مطالبه، اطلاعات جدیدی از مالکیت اشخاص حقیقی یا حقوقی بدست آید که موجب افزایش مالیات مطالبه شده قبلی شود، نسبت به مطالبه مالیات متعلقه اقدام خواهد شد. در صورت عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر، مالیات متعلق به موجب برگ مطالبه از مالک مطالبه خواهد شد. ابلاغ اوراق مطالبه، اعتراض به آن و مراحل دادرسی مالیاتی مربوط تابع مقررات قانون مالیات‌های مستقیم است.

۱۴- در صورت عدم پرداخت مالیات، مالیات متعلق به همراه جریمه موضوع ماده ۱۹۰ قانون مالیات‌های مستقیم در اجرای مقررات قانون مالیات‌های مستقیم از جمله فصل وصول مالیات یا در زمان تنظیم سند انتقال قطعی در کدام مقدم باشد قابل وصول خواهد بود.

۱۵- با عنایت به قسمت اخیر ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم، چنانچه حسب اعلام مرکز آمار ایران، واحد های مسکونی موجود در هر شهر بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت ۱/۱۵ برابر تعداد خانوارهای ساکن در آن شهر برسد، مشمول مالیات موضوع ماده مذکور نخواهد بود. این امر مانع از اعمال جریمه موضوع بند ۴ تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مذکور در صورت عدم ثبت و اعلام در سامانه ملی املاک و اسکان کشور نخواهد بود.